부가 사망한 뒤 상속인들이 협의분할을 통해 상속등기를 진행하려고 했습니다.

상속재산을 확인하던 중 토지 위에 주택이 있었는데, 등기부를 확인해 보니 건물에 대한 소유권등기가 되어 있지 않은 미등기건물이었습니다.

확인 결과 미등기건물 중에는 건축물대장이 존재하는 건물도 있었고, 건축물대장 자체가 존재하지 않는 무허가건물도 있었습니다.

결국 건축물대장이 존재하는 건물은 상속인 명의로 소유권보존등기를 진행하고, 건축물대장이 없는 건물은 취득세만 신고·납부한 뒤 등기는 보류하게 되었습니다.

1️⃣ 사건경위

부가 사망한 후 상속인들은 상속재산을 확인하고 협의분할을 통해 부동산 상속등기를 진행하기로 했습니다.

토지와 주택 등을 확인하는 과정에서 일부 건물이 등기부에 나타나지 않는다는 사실을 확인했습니다.

실제 현장에는 주택이나 부속건물이 존재하고 있었지만 건물등기부가 만들어져 있지 않은 미등기건물이었습니다.

이에 해당 건물들의 건축물대장 존재 여부와 소유자 표시 등을 각각 확인했습니다.

2️⃣ 미등기건물이라고 모두 같은 것은 아닙니다

미등기건물은 건물등기부가 없다는 점에서는 같지만 실제 상속등기 가능 여부는 건축물대장의 존재 여부와 기재내용에 따라 달라질 수 있습니다.

이 사건에서는 크게 두 가지 유형으로 나뉘었습니다.

① 건축물대장이 존재하고 피상속인이 최초 소유자로 확인되는 건물

② 실제 건물은 존재하지만 건축물대장 자체가 존재하지 않는 무허가건물

두 경우의 처리방법은 서로 달랐습니다.

3️⃣ 건축물대장이 있는 미등기건물

일부 주택은 건물등기부는 없었지만 건축물대장은 정상적으로 존재하고 있었습니다.

건축물대장을 확인해 보니 피상속인이 최초 소유자로 기재되어 있었고 소유권의 근거를 확인할 수 있는 상태였습니다.

부동산등기법상 일정한 요건을 갖춘 경우 최초 소유자의 상속인 등 포괄승계인은 피상속인 명의로 먼저 보존등기를 한 뒤 다시 상속등기를 하는 방식이 아니라 상속인 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.

따라서 이 사건에서도 건축물대장과 상속관계를 확인한 뒤 협의분할에 따라 해당 건물을 취득하는 상속인 명의로 소유권보존등기를 진행했습니다.

4️⃣ 일반 상속등기와 처리방식이 달랐습니다

이미 등기된 건물이라면 피상속인 명의의 소유권등기가 존재하므로 상속을 원인으로 소유권이전등기를 신청하게 됩니다.

하지만 미등기건물은 애초에 건물등기부가 존재하지 않습니다.

따라서 피상속인 앞으로 되어 있는 등기를 상속인에게 이전하는 것이 아니라, 건물에 대한 최초의 등기를 만드는 소유권보존등기를 해야 합니다.

이 사건에서는 피상속인이 건축물대장상 최초 소유자임을 확인하고 그 승계인인 상속인이 직접 보존등기를 진행하는 방법으로 처리했습니다.

5️⃣ 건축물대장이 없는 무허가건물도 있었습니다

문제는 나머지 건물이었습니다.

현장에는 실제 건물이 존재하고 있었지만 건축물대장을 확인할 수 없었습니다.

오래전에 지어진 무허가건물이나 행정기관에 정상적으로 등록되지 않은 건물이어서 건축물대장 자체가 존재하지 않는 경우였습니다.

이처럼 건축물대장이 없고 건물의 표시와 최초 소유권을 증명할 수 있는 자료를 갖추기 어려운 경우에는 곧바로 일반적인 방법으로 소유권보존등기를 진행하기 어렵습니다.

따라서 해당 건물들은 이번 상속등기 과정에서 등기를 진행하지 못했습니다.

6️⃣ 등기를 하지 못한 건물도 취득세 문제는 별개입니다

건물등기를 할 수 없다고 해서 상속으로 인한 세금 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

실제로 존재하는 건물이 상속재산에 포함된다면 미등기 또는 무허가건물이라도 지방세 관계에서는 상속으로 취득한 재산으로 취급될 수 있습니다.

따라서 이 사건에서는 등기가 가능한 건물은 취득세 신고·납부 후 소유권보존등기까지 진행했습니다.

반면 건축물대장이 없어 당장 보존등기를 진행할 수 없었던 일부 건물은 상속으로 인한 취득세를 신고·납부하되 등기절차는 보류했습니다.

건축물대장이 있는 미등기건물 → 취득세 납부 + 상속인 명의 보존등기

건축물대장이 없는 건물 → 취득세 납부 + 등기 보류

방식으로 나누어 처리했습니다.

7️⃣ 미등기건물이 있다면 건축물대장부터 확인해야 합니다

부모가 오래전부터 보유해 온 단독주택이나 지방 부동산의 경우 실제 건물이 존재하지만 등기부가 없는 사례가 종종 있습니다.

이 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 건축물대장입니다.

① 건축물대장이 존재하는지

② 건축물대장상 소유자가 누구인지

③ 피상속인이 최초 소유자로 확인되는지

④ 건물의 지번·구조·면적 등이 실제 현황과 일치하는지

⑤ 무허가 또는 위반건축물인지

등을 확인해야 합니다.

미등기건물이라고 해서 모두 등기가 불가능한 것도 아니고, 반대로 실제로 건물이 존재한다는 사실만으로 바로 보존등기를 할 수 있는 것도 아닙니다.

8️⃣ 이 사례의 핵심

이 사건의 핵심은 상속재산 중 미등기건물이 발견되었을 때 건물별로 등기 가능 여부를 따로 판단해야 한다는 점이었습니다.

건축물대장이 존재하고 피상속인이 최초 소유자로 확인되는 건물은 상속인이 피상속인의 지위를 승계하여 상속인 명의로 소유권보존등기를 진행할 수 있었습니다.

반면 건축물대장 자체가 없는 무허가건물은 당장 소유권보존등기를 진행하기 어려워 상속취득세만 신고·납부하고 등기는 보류했습니다.

따라서 부모님이 오래 보유한 단독주택이나 지방 부동산을 상속받는 경우에는 토지 등기부만 확인할 것이 아니라 토지 위에 존재하는 모든 건물에 대해 건물등기부와 건축물대장이 존재하는지도 함께 확인해야 합니다.

※ 본 사례는 실제 업무사례를 바탕으로 개인정보 보호를 위해 일부 사실관계를 변경·재구성했습니다.