전세보증금을 돌려받지 못한 전세권자와 전세임차인이 각각 임대인 소유 부동산에 대해 경매를 진행하고, 본인이 직접 낙찰받아 소유권까지 취득한 사례입니다.

두 사건 모두 보증금반환채권을 가지고 있다는 점은 같았지만 경매를 진행하는 방법은 달랐습니다.

전세권자는 등기된 전세권을 기초로 경매를 신청했지만, 전세금 반환의무와 전세목적물 인도·전세권 말소서류 제공의무가 동시이행관계에 있기 때문에 먼저 이행제공 사실을 소명해야 했습니다.

반면 일반 전세임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있었지만 전세권등기는 없었기 때문에 보증금반환청구소송에서 판결을 받은 뒤 강제경매를 진행했습니다.

두 사건 모두 경매에서 직접 낙찰받았고, 배당받을 보증금과 매각대금을 상계하여 실제 납부할 금액을 줄인 뒤 소유권을 취득했습니다.

1️⃣ 전세권자가 보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청했습니다

첫 번째 사건은 등기부에 전세권이 설정되어 있는 전세권자였습니다.

전세기간이 끝났지만 임대인이 전세보증금을 반환하지 않았습니다.

이에 전세권자는 전세목적물에 대해 직접 경매를 신청하여 보증금을 회수하기로 했습니다.

그런데 단순히

“전세기간이 끝났고 보증금을 못 받았습니다.”

라는 사실만으로 바로 경매를 신청할 수 있는 상황은 아니었습니다.

2️⃣ 전세금 반환과 목적물 인도·말소서류 제공은 동시이행관계였습니다

전세권이 종료되면 임대인은 전세금을 반환해야 하고, 전세권자는 전세목적물을 인도하면서 전세권 말소에 필요한 서류를 제공해야 합니다.

두 의무는 동시이행관계에 있습니다.

따라서 전세권자가 경매를 진행하려면

“전세보증금을 반환해 주면 즉시 이사하고, 열쇠와 비밀번호를 넘기며, 전세권 말소에 필요한 서류도 제공하겠습니다.”

라는 자신의 이행의사를 객관적으로 표시해 둘 필요가 있었습니다.

3️⃣ 문제는 임대인과 연락이 되지 않았다는 점이었습니다

이 사건에서는 임대인에게 연락이 되지 않았습니다.

전화나 문자에도 응답하지 않아 전세권자가

“보증금을 반환하면 즉시 인도와 말소절차를 이행하겠다.”

는 의사를 직접 전달하기 어려운 상황이었습니다.

이런 경우에는 의사표시의 공시송달을 이용하는 방법도 검토할 수 있습니다.

즉 상대방에게 직접 의사표시를 전달할 수 없는 경우 법원을 통해 공시송달 방식으로 의사표시를 하는 방법입니다.

다만 실제 사건에서는 의사표시 공시송달을 진행하면 약 3개월 정도 시간이 소요될 것으로 예상됐습니다.

전세권자는 이미 상당 기간 보증금을 돌려받지 못하고 있었고 경매를 최대한 빨리 진행할 필요가 있었습니다.

따라서 공시송달보다 신속하게 이행제공 사실을 남길 수 있는 방법을 검토했습니다.

4️⃣ 공시송달 대신 조건부 공탁을 이용했습니다

이 사건에서는 공시송달 대신 공탁절차를 이용했습니다.

공탁은 금전만 할 수 있는 것이 아니라 일정한 경우 서류 등 공탁물을 공탁하는 방법도 있습니다.

이에 전세권 말소에 필요한 서류 등을 준비하여 관할 공탁소에 공탁했습니다.

그리고 반대급부로 전세보증금 반환을 조건으로 붙였습니다.

“임대인이 전세보증금을 반환하면 전세권 말소에 필요한 서류를 받을 수 있다.”

는 구조로 공탁했습니다.

이를 통해 전세권자는 본인이 부담하는 목적물 인도 및 전세권 말소 관련 의무를 이행할 준비가 되어 있다는 점을 객관적으로 남길 수 있었습니다.

그 후 공탁자료를 첨부하여 전세권에 기한 경매를 진행했습니다.

5️⃣ 전세권자가 직접 경매에서 낙찰받았습니다

경매가 진행된 후 전세권자가 직접 입찰에 참여했습니다.

본인이 보증금반환채권을 가진 채권자이면서 동시에 매수인이 된 것입니다.

채권자가 직접 낙찰받는 경우에는 매각대금 전액을 현금으로 납부한 뒤 다시 배당을 받는 방법도 있지만, 일정한 요건을 갖추면 자신이 배당받을 금액을 매각대금과 정산하는 방법을 이용할 수 있습니다.

실무에서는 이를 일반적으로 상계신청이라고 부릅니다.

6️⃣ 상계신청은 자동으로 되는 것이 아닙니다

이 부분이 매우 중요합니다.

채권자가 직접 부동산을 낙찰받았다고 해서 법원이 자동으로 전세보증금과 매각대금을 상계해 주는 것은 아닙니다.

채권자인 매수인이 별도로 상계신청을 해야 합니다.

특히 상계신청은 시기를 놓치면 안 됩니다.

민사집행법상 채권자인 매수인은 매각결정기일이 끝날 때까지 자신이 배당받을 금액을 제외한 나머지 대금만 지급하겠다는 취지로 신고해야 합니다.

따라서

낙찰

→ 상계 여부 계산

→ 상계신청서 제출

→ 매각허가 및 대금정산

순서로 바로 진행하는 것이 중요합니다.

7️⃣ 상계신청을 하지 않으면 전액을 먼저 지급할 수 있습니다

상계신청을 하지 않는다고 해서 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

하지만 상계처리가 자동으로 되지 않기 때문에 매각대금을 먼저 전액 납부한 뒤 배당절차에서 다시 자신의 보증금을 받아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

즉 실제 자금이 한 번 크게 들어갔다가 다시 배당으로 돌아오는 불필요한 절차가 생길 수 있습니다.

따라서 채권자가 직접 낙찰받는 사건에서는 낙찰 직후부터 상계신청 가능 여부와 신청기한을 반드시 확인해야 합니다.

8️⃣ 전세임차인은 먼저 보증금반환청구소송을 진행했습니다

두 번째 사건은 전세권등기가 없는 일반 전세임차인이었습니다.

다만 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추고 있었고, 선순위 대항력을 확보한 상태였습니다.

임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못해 먼저 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행했습니다.

그 후 보증금반환 판결을 받고 판결이 확정된 뒤 집행력 있는 판결을 기초로 임대인 소유 부동산에 강제경매를 신청했습니다.

9️⃣ 임차인도 직접 입찰하여 낙찰받았습니다

임차인 역시 경매절차에서 직접 입찰했습니다.

이 사건에서는 전세보증금이 당시 부동산 시세에 비해 높은 편이었습니다.

따라서 임차인 입장에서는 다른 사람이 더 높은 가격으로 낙찰받더라도 선순위 배당으로 보증금을 대부분 또는 전부 회수할 수 있는 상황이었습니다.

반대로 본인이 낙찰받으면 보증금반환채권을 매각대금과 상계하여 실제 추가 현금부담을 크게 줄일 수 있었습니다.

🔟 입찰가격을 무조건 높게 쓰지 않았습니다

이 사건의 중요한 포인트 중 하나는 입찰가격이었습니다.

전세임차인이 본인의 부동산을 확보하려고 지나치게 높은 가격을 써서 낙찰받으면 그 초과금액은 실제로 부담해야 할 수 있습니다.

또한 필요 이상으로 높은 낙찰가격을 쓰면 후순위 채권자나 채무자에게 돌아가는 배당액이 늘어날 수도 있습니다.

따라서 이 사건에서는

① 전세보증금

② 경매비용

③ 예상 배당금

④ 입찰보증금

⑤ 낙찰 후 실제 추가로 납부해야 할 금액

을 모두 계산했습니다.

그 후 경매비용과 회수할 전세보증금 합계보다 수십만원 정도 높은 수준으로 입찰가격을 정했습니다.

1️⃣1️⃣ 다른 사람이 더 높은 가격으로 낙찰받아도 임차인은 안전한 구조였습니다

이 사건에서는 임차인이 선순위 대항력과 확정일자를 갖추고 있었기 때문에 다른 사람이 더 높은 금액으로 낙찰받더라도 임차인 입장에서는 보증금을 회수할 가능성이 높은 구조였습니다.

즉 임차인은 무리하게 최고가를 써야 하는 상황이 아니었습니다.

본인이 낙찰받으면 상계를 이용해 부동산을 취득하고,

다른 사람이 더 높은 금액으로 낙찰받으면 배당을 통해 보증금을 회수하는

두 가지 가능성을 모두 고려했습니다.

그래서 실제 회수할 금액보다 지나치게 높은 입찰가격을 쓰지 않았습니다.

1️⃣2️⃣ 낙찰 후 상계신청으로 별도 잔금 부담을 줄였습니다

임차인이 낙찰받은 뒤 곧바로 상계신청을 진행했습니다.

입찰보증금 10%와 임차인이 배당받을 전세보증금을 함께 계산해 보니 낙찰대금 대부분을 충당할 수 있었습니다.

이 사건에서는 상계되는 전세보증금과 이미 납부한 입찰보증금을 합하면 실제 낙찰대금보다 오히려 금액이 남는 구조였습니다.

따라서 별도로 큰 금액의 잔금을 납부하지 않고 정산할 수 있었고, 남는 일정 금액은 배당절차에서 반환받았습니다.

이후 취득세 신고와 법원의 촉탁등기를 거쳐 임차인 명의로 소유권이전까지 완료했습니다.

1️⃣3️⃣ 전세권자와 전세임차인은 경매를 시작하는 방법이 다릅니다

두 사건을 비교하면 차이가 분명합니다.

전세권자

전세권등기 존재

→ 전세금 반환과 목적물 인도·말소서류 제공의 동시이행 문제 확인

→ 임대인 연락두절

→ 공시송달 또는 공탁방법 검토

→ 이 사건에서는 조건부 공탁 선택

→ 전세권에 기한 경매

→ 직접 입찰·낙찰

→ 상계신청

→ 소유권 취득

전세임차인

대항력·확정일자 확보

→ 보증금반환청구소송

→ 판결 확정

→ 강제경매 신청

이라는 차이가 있었습니다.

1️⃣4️⃣ 이번 사건의 핵심

이번 사례는 전세보증금을 반환받지 못한 전세권자와 전세임차인이 각각 임대인 소유 부동산을 경매에 넘긴 뒤 본인이 직접 낙찰받은 사건이었습니다.

전세권자의 경우에는 전세금 반환과 목적물 인도·전세권 말소서류 제공이 동시이행관계이므로, 경매신청 전에 자신의 의무를 이행할 준비가 되어 있다는 점을 소명하는 것이 중요했습니다.

임대인과 연락이 되지 않아 의사표시 공시송달도 검토했지만, 이 사건에서는 약 3개월 정도 시간이 소요될 것으로 예상됐습니다.

이에 전세권 말소 관련 서류를 공탁하고 전세보증금 반환을 반대급부로 정하는 방식으로 이행제공 사실을 남긴 뒤 경매를 진행했습니다.

반면 전세임차인은 전세권등기가 없었기 때문에 보증금반환청구소송을 통해 판결을 받은 뒤 강제경매를 진행했습니다.

두 사건 모두 직접 낙찰받은 후에는 배당받을 보증금과 매각대금을 상계했습니다.

특히 중요한 것은 채권자인 매수인의 상계가 자동으로 되는 것이 아니며, 매각결정기일이 끝날 때까지 반드시 상계신청을 해야 한다는 점 입니다.

또한 전세임차인이 직접 입찰할 때는 무조건 높은 가격을 쓰는 것이 아니라

③ 예상 배당액

⑤ 실제 추가 납부액

을 계산하여 입찰가격을 정하는 것이 중요합니다.

이번 사건에서는 회수할 전세보증금과 경매비용보다 수십만원 정도 높은 수준으로 입찰하여 낙찰받았고, 상계절차를 통해 별도의 큰 잔금부담 없이 소유권을 취득했습니다.

※ 본 사례는 실제 업무사례를 바탕으로 개인정보 보호를 위해 일부 사실관계를 변경·재구성했습니다.