종중 명의로 된 부동산은 오래전에 취득한 경우가 많습니다.

그러다 보니 실제로 등기를 진행하려고 보면 부동산등기부에 기재된 종중 대표자가 이미 사망했거나, 회장·부회장 등 당시 임원들이 모두 사망한 경우도 있습니다.

이번 사건도 비슷했습니다.

종중 명의 부동산이 있었지만 등기부상 대표자는 이미 사망했고, 대표자 변경등기를 하지 않은 채 약 30년 가까이 지난 상태 였습니다.

현재 종중의 명칭과 사무소 주소도 과거와 달라져 있어 단순히 대표자만 바꾸는 문제가 아니었습니다.

결국 종중총회 소집 절차부터 다시 정리한 뒤

종중 명칭 변경 + 대표자 변경 + 사무소 주소 변경

을 함께 진행해 등기를 완료했습니다.

1️⃣ 기존 대표자가 사망했다고 아무 종중원이나 총회를 열 수 있는 것은 아닙니다

① 종중은 일반 회사와 총회 소집 방식이 다릅니다

주식회사의 경우 대표자가 없거나 정상적인 주주총회 소집이 어려운 상황에서는 일정한 요건에 따라 법원의 허가를 받아 주주총회를 소집하는 방법을 검토할 수 있습니다.

하지만 종중은 주식회사와 같은 법인이 아닙니다.

종중은 통상 법인 아닌 사단 으로 취급되므로 회사법상 주주총회 소집허가 절차를 그대로 사용할 수 없습니다.

따라서 기존 회장이나 대표자가 이미 사망한 경우에는 종중 자체의 규약과 종중총회 소집에 관한 판례 법리를 먼저 확인해야 합니다.

2️⃣ 대표자도 없고 회장·부회장도 사망했다면 연고항존자를 확인할 수 있습니다

① 연고항존자는 종중총회 소집에서 중요한 역할을 합니다

종중 규약에 별도의 적법한 소집권자가 없다면 판례상 연고항존자 가 종중총회를 소집할 수 있는 경우가 있습니다.

쉽게 말하면 연고항존자는 종중 계통에서 항렬이 가장 높고, 같은 항렬이라면 연령이 많은 사람을 의미합니다.

기존 회장이나 대표자가 이미 사망하고 종중 규약에도 대체 소집권자가 명확하지 않은 경우라면 연고항존자가 누구인지부터 확인하게 됩니다.

② 연고항존자가 직접 소집하거나 동의해 다른 종중원이 소집할 수도 있습니다

판례는 연고항존자가 직접 종중총회를 소집하는 경우뿐 아니라, 연고항존자가 다른 종중원의 총회 소집에 동의하고 그 종중원이 총회를 소집한 경우에도 일정한 요건 아래 그 소집의 효력을 인정하고 있습니다.

다만 종중총회는 형식만 갖춘다고 되는 것이 아닙니다.

소집권자, 종중원 범위, 소집통지 대상과 방식, 결의내용을 모두 함께 확인해야 합니다.

3️⃣ 이번 사건은 약 30년간 대표자 변경등기가 되지 않은 상태였습니다

이번 종중의 부동산등기부에는 과거 대표자가 그대로 기재되어 있었습니다.

그런데 확인해보니 해당 대표자는 이미 사망했고, 이후 종중을 운영했던 회장·부회장 등도 중간에 사망한 상태였습니다.

대표자 변경이 있을 때마다 등기부를 정리하지 않았기 때문에 오랜 시간이 지나면서

① 현재 대표자가 누구인지

② 누가 총회를 소집할 수 있는지

③ 기존 종중과 현재 종중이 동일한 단체인지

를 먼저 정리해야 했습니다.

단순히 현재 회장을 대표자로 기재하는 방식으로 처리할 수 있는 사건은 아니었습니다.

4️⃣ 족보와 제적등본·기본증명서로 연고항존자 관계를 소명했습니다

① 족보만 제출하는 것으로 끝나는 것은 아닙니다

연고항존자를 기준으로 총회를 소집하려면 왜 해당 사람이 연고항존자인지를 설명할 수 있어야 합니다.

이번 사건에서는 종중의 족보를 기준으로 계통과 항렬을 확인했습니다.

그러나 족보상 앞선 항렬 또는 연령의 사람이 존재한다고 표시되어 있더라도 실제로 그 사람이 이미 사망했다면 그 사망사실도 확인되어야 합니다.

② 중간에 사망한 사람들의 사망사실까지 연결했습니다

대표자와 연고항존자의 관계를 설명하기 위해 필요한 사람들의

제적등본 또는 기본증명서

등을 준비해 사망사실을 확인했습니다.

이를 통해 족보상 계통과 현재 생존하고 있는 종중원 사이의 관계를 연결하고, 총회 소집권의 근거를 정리했습니다.

오래된 종중 사건에서는 이런 식으로 족보 + 가족관계·제적자료 를 함께 검토해야 하는 경우가 많습니다.

5️⃣ 적법한 종중총회를 열어 새로운 대표자를 선임했습니다

연고항존자 관계를 확인한 뒤 종중총회를 진행했습니다.

종중총회에서는 새 대표자 선임뿐 아니라 등기부에 반영해야 할 사항들을 함께 정리했습니다.

이번 사건에서는

① 새로운 대표자 선임

② 종중 명칭 변경

③ 종중 사무소 주소 변경

④ 관련 규약 정비

를 총회 안건으로 처리했습니다.

특히 대표자를 선임하는 총회라면 소집 가능한 종중원들에게 적법하게 소집통지를 했는지가 중요합니다.

대표자를 선임한 총회 자체가 무효라면 이후 그 대표자가 신청한 등기 역시 문제가 될 수 있기 때문입니다.

6️⃣ 종중 명칭과 사무소 주소도 함께 변경했습니다

① 종중 명칭이 달라졌다고 소유권이 다른 단체로 넘어가는 것은 아닙니다

이번 사건은 종중 이름도 예전 등기부 기재와 달라져 있었습니다.

하지만 동일한 종중이 계속 존속하면서 명칭만 변경된 것이므로 새로운 종중에 소유권을 이전하는 문제가 아니라 등기명의인 표시변경 문제로 처리했습니다.

② 종중 사무소 주소도 현재 주소로 정리했습니다

등기부상 종중 주소 역시 오래된 주소로 남아 있었습니다.

총회에서 종중의 현재 사무소 주소를 확인·정리하고 관련 자료를 갖춘 뒤 대표자 변경과 함께 주소변경등기도 진행했습니다.

결과적으로 하나의 사건에서

종중 명칭 변경

대표자 변경

사무소 주소 변경

을 함께 정리했습니다.

7️⃣ 오래된 종중 변경등기에서는 준비서류가 많을 수 있습니다

이번 사건에서는 종중의 동일성과 총회 소집권, 대표자 선임과 변경사항을 확인하기 위해 여러 자료를 준비했습니다.

주요 서류는 다음과 같았습니다.

① 종중 규약 또는 정관

② 종중총회 의사록

③ 종중원 명부

④ 족보

⑤ 대표자 및 관련 종중원의 제적등본·기본증명서 등

⑥ 등기권리증

⑦ 지방세 세목별 과세증명서

⑧ 부동산등기용등록번호증명서

⑨ 증인 2인 이상 관련 서류

⑩ 그 밖에 종중의 동일성 및 변경경위를 확인할 수 있는 자료

이번 사건에서는 오래된 소유관계와 종중의 계속성을 확인하기 위해 지방세 세목별 과세증명서도 장기간 자료로 준비 했습니다.

다만 실제 필요한 기간과 서류는 등기부 기재상태와 종중의 자료 보존상태에 따라 달라질 수 있습니다.

8️⃣ 종중총회 소집절차를 잘못하면 대표자 변경등기 자체가 문제가 될 수 있습니다

종중 사건에서 가장 중요한 것은 새 대표자를 누구로 정할 것인지보다 그 대표자를 어떤 절차로 선임했는지 인 경우가 많습니다.

예를 들어

소집권한이 없는 사람이 임의로 총회를 열거나

통지가 가능한 종중원 일부에게만 총회 통지를 하거나

규약과 다른 방법으로 대표자를 선임한 경우

총회 결의의 효력이 문제 될 수 있습니다.

따라서 오래된 종중일수록 먼저 족보와 종중원 명부를 정리하고, 소집권자를 확정한 다음 총회를 진행하는 것이 중요합니다.