부동산를 매매하거나 상속등기를 진행하는 과정에서 매도인 또는 상속인 중 외국인, 재외국민, 영주권자가 포함된 경우 일반적인 등기와는 다른 서류를 준비해야 합니다.
특히 다음 사항에 따라 제출서류가 달라집니다.
대한민국에 입국하여 직접 서명하는 경우
해외에서 서류를 작성하는 경우
아포스티유 협약국인지 여부
인감증명제도가 있는 국가인지 여부
주소증명제도가 있는 국가인지 여부
등기권리증(등기필정보)을 분실한 경우
이번 글에서는 실무상 자주 문의되는 사항을 중심으로 절차와 필요서류를 정리해 보겠습니다.
1️⃣ 대상
다음과 같은 경우에 적용됩니다.
부동산 매도인이 외국인인 경우
부동산 매도인이 재외국민 또는 영주권자인 경우
상속인 중 외국인이 있는 경우
상속인 중 재외국민이 있는 경우
해외에 거주하는 대한민국 국민이 부동산를 처분하는 경우
2️⃣ 재외국민과 외국인의 차이
재외국민
대한민국 국적을 유지하면서 해외에 거주하는 사람입니다.
외국인
대한민국 국적이 없거나 외국 국적을 취득한 사람입니다.
※ 영주권자라도 대한민국 국적을 유지하면 재외국민에 해당하며, 외국 국적을 취득하였다면 외국인에 해당합니다.
3️⃣ 대한민국에 입국하여 직접 신청하는 경우
본인이 대한민국에 입국하여 직접 처분문서에 서명하는 경우에는 등기절차를 진행할 수 있습니다.
다만 외국인의 본국 제도에 따라 추가 서류가 필요합니다.
4️⃣ 인감증명제도가 있는 국가
본국에서 인감증명서를 발급하는 국가라면 다음 서류를 제출합니다.
필요서류
처분문서(등기위임장 등)에 인감날인
본국에서 발급한 인감증명서
한글 번역문
아포스티유 협약국
공증이 필요한 경우 공증
아포스티유 첨부
아포스티유 비협약국
대한민국 대사관 또는 영사관의 영사확인
인감증명서의 인영은 처분문서에 날인된 인감과 동일해야 합니다.
5️⃣ 주소증명제도가 있는 국가
주소를 증명하는 공적 서류를 발급하는 국가의 경우에는 다음 서류를 제출합니다.
주소증명서
협약국
비협약국
대한민국 재외공관 영사확인
6️⃣ 주소증명제도가 없는 국가
주소증명서를 발급하지 않는 국가에서는 주소증명서면(Address Statement 또는 Affidavit of Address) 을 작성합니다.
주소증명서면에는 현재 거주하는 주소를 기재하고 본인이 서명합니다.
① 주소증명서면 작성
② 현지 공증
③ 아포스티유 첨부
④ 한글 번역문 작성
⑤ 국내 제출
③ 대한민국 대사관 또는 영사관 영사확인
7️⃣ 대한민국에 입국하지 않는 경우
대한민국에 입국하지 않아도 등기는 가능합니다.
현지에서 처분문서를 작성한 후 공증 및 인증절차를 거쳐 국내로 송부하면 됩니다.
처분문서 작성
현지 공증
아포스티유
번역문
국내 제출
8️⃣ 등기권리증(등기필정보)이 없는 경우
매도인이 등기권리증 또는 등기필정보를 분실하거나 보관하고 있지 않은 경우에도 등기는 가능합니다.
대한민국에 입국한 경우에는 대한민국 공증사무소에서 확인서면을 작성하여 공증을 받을 수 있습니다.
확인서면에는 일반적으로 다음 사항을 기재합니다.
등기필정보 또는 등기권리증을 분실하거나 보관하고 있지 않다는 내용
부동산의 표시
등기의무자의 인적사항
처분의사
신청 내용
공증을 받은 확인서면은 등기신청 시 등기권리증 또는 등기필정보를 대신하여 제출합니다.
9️⃣ 상속인이 외국인인 경우
상속인 중 외국인이 있더라도 상속등기는 가능합니다.
다만 상속재산분할협의서에 서명한 외국인의 신분과 의사를 확인할 수 있는 서류를 제출해야 합니다.
필요한 서류는 일반적으로 다음과 같습니다.
상속재산분할협의서
여권
인감증명서 또는 서명인증서
주소증명서 또는 주소증명서면
아포스티유 또는 영사확인
🔟 재외국민 상속인
재외국민은 대한민국 국적을 유지하므로 재외공관에서 서명인증을 받아 상속등기를 진행하는 경우가 많습니다.
필요에 따라
재외국민 관련 확인서류
거주사실을 확인할 수 있는 서류
위임장
서명인증
등이 추가될 수 있습니다.
1️⃣1️⃣ 공통 필요서류
매매의 경우
매매계약서
등기권리증 또는 확인서면
처분문서
인감증명 또는 서명인증
주소증명 관련 서류
상속의 경우
가족관계증명서 등 상속서류
1️⃣2️⃣ 국가별 인증절차 비교
1️⃣3️⃣ 자주 발생하는 실수
① 인감증명서와 처분문서의 인영이 다른 경우
② 주소증명서 대신 단순 우편물을 제출한 경우
③ 주소증명서면을 공증받지 않은 경우
④ 협약국인데 아포스티유를 받지 않은 경우
⑤ 비협약국인데 영사확인을 받지 않은 경우
⑥ 외국어 서류의 번역문을 제출하지 않은 경우
⑦ 등기권리증을 분실했는데 확인서면을 준비하지 않은 경우
1️⃣4️⃣ 자주 묻는 질문
Q. 해외에 있어도 부동산를 매도할 수 있나요?
가능합니다. 현지에서 처분문서를 작성하고 공증, 아포스티유 또는 영사확인을 받은 후 국내 대리인을 통해 등기를 진행할 수 있습니다.
Q. 외국인은 대한민국 부동산을 상속받을 수 있나요?
가능합니다. 다만 신분과 의사를 확인할 수 있는 추가 서류를 제출해야 합니다.
Q. 주소증명서가 발급되지 않는 국가라면 어떻게 하나요?
주소증명서면을 작성하여 공증을 받고, 협약국은 아포스티유를, 비협약국은 대한민국 재외공관의 영사확인을 받아 제출합니다.
Q. 등기권리증을 분실하면 매매가 불가능한가요?
아닙니다. 확인서면 작성 등 「부동산등기법」에서 정한 절차에 따라 등기신청이 가능합니다.
마무리
외국인, 재외국민, 영주권자가 부동산을 매매하거나 상속등기를 하는 경우에는
국내 입국 여부 , 아포스티유 협약국 여부 , 인감증명제도 및 주소증명제도의 유무 에 따라 준비해야 할 서류가 달라집니다.
특히 해외에서 작성한 서류는 공증만으로는 부족한 경우가 많으며,
아포스티유 또는 대한민국 재외공관의 영사확인 , 번역문 등 추가 절차를 거쳐야 등기신청이 가능합니다.
또한 등기권리증(등기필정보)을 분실한 경우에도 확인서면 등 적법한 절차를 통해 등기를 진행할 수 있으므로,
사전에 필요한 서류를 정확히 준비하는 것이 중요합니다.