"배우자가 사망했는데 집이 아직 등기가 되어 있지 않습니다. 어떻게 상속받아야 하나요?"
"미등기주택도 상속등기를 할 수 있나요?"
"망인 명의로 먼저 등기를 해야 하나요?"
배우자가 사망한 후 상속재산을 정리하다 보면
미등기주택 인 경우가 생각보다 많습니다.
특히 오래전에 신축한 단독주택이나 농어촌 주택은 건축물대장은 존재하지만
소유권보존등기를 하지 않아 등기부가 없는 경우가 있습니다.
이때 많은 분들이 반드시 망인 명의로 소유권보존등기를 먼저 해야 한다고 생각하지만,
실제로는 건물의 최초소유자가 누구인지에 따라 절차가 달라집니다.
건물의 최초소유자가 피상속인(망인)인 경우에는 상속인이 자신의 명의로 직접 소유권보존등기를 할 수 있지만,
최초소유자가 다른 사람인 경우에는 추가 절차가 필요할 수 있습니다.
이번 글에서는 배우자 사망 후 미등기주택의 등기 절차와 주의사항을 알아보겠습니다.
1️⃣ 미등기주택이란?
미등기주택이란 건축은 완료되었지만 아직 소유권보존등기를 하지 않아 등기부가 존재하지 않는 건물 을 말합니다.
대표적인 사례는 다음과 같습니다.
① 오래전에 신축했지만 등기를 하지 않은 주택
② 건축물대장은 있으나 보존등기를 하지 않은 건물
③ 상속이 여러 차례 이루어졌지만 등기를 하지 않은 주택
미등기주택은 일반 부동산과 등기절차가 다르므로 먼저 건물의 최초소유자를 확인해야 합니다.
2️⃣ 미등기주택은 모두 같은 절차로 등기하나요?
아닙니다.
미등기주택의 등기절차는 건물의 최초소유자가 누구인지,
최초소유자의 협조가 가능한지 에 따라 달라집니다.
① 건물의 최초소유자가 피상속인(망인)인 경우
건물의 최초소유자가 피상속인이라면 상속인은 자신의 명의로 직접 소유권보존등기 를 신청할 수 있습니다.
즉, 망인 명의의 소유권보존등기를 먼저 할 필요가 없습니다.
② 건물의 최초소유자가 피상속인이 아닌 경우
이 경우에는 최초소유자의 협조 여부에 따라 절차가 달라집니다.
가. 최초소유자의 협조가 가능한 경우
① 최초소유자 명의로 소유권보존등기
② 상속인 앞으로 소유권이전등기
순으로 진행할 수 있습니다.
나. 최초소유자가 사망하였거나 협조가 불가능한 경우
최초소유자가 이미 사망하였거나 연락이 되지 않는 경우에는 임의로 등기를 진행하기 어렵습니다.
이 경우에는 전소유자 또는 그 상속인을 상대로 소유권이전등기절차 이행청구의 소를 제기하여 판결을 받은 후 등기를 진행 하게 됩니다.
따라서 최초소유자의 협조 여부에 따라 절차와 소요기간이 크게 달라질 수 있습니다.
3️⃣ 소유권보존등기란?
소유권보존등기는 건물에 대해 최초로 소유권을 공시하는 등기 입니다.
미등기주택은 등기부 자체가 존재하지 않기 때문에 먼저 보존등기를 해야 정상적인 등기부가 생성됩니다.
건물의 최초소유자가 피상속인이라면 상속인이 직접 보존등기를 신청할 수 있고,
최초소유자가 다른 사람이라면 그 사람 명의의 보존등기가 선행되어야 하는 경우가 있습니다.
4️⃣ 누가 신청할 수 있나요?
건물의 최초소유자가 피상속인인 경우에는 상속인이 직접 신청할 수 있습니다.
상속인이 여러 명인 경우에는 공동명의 보존등기도 가능하며,
상속재산분할협의를 통해 특정 상속인 단독 명의로 등기를 진행할 수도 있습니다.
5️⃣ 준비서류는?
일반적으로 다음 서류를 준비합니다.
① 건축물대장
② 토지대장 또는 토지등기사항증명서
③ 피상속인의 기본증명서
④ 가족관계증명서등 일체
⑤ 제적등본 또는 사망사실을 확인할 수 있는 서류
⑥ 상속인의 가족관계증명서
⑦ 주민등록초본
⑧ 등록면허세 납부서
사건에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
6️⃣ 등기 절차는 어떻게 진행되나요?
건물의 최초소유자가 피상속인인 경우
① 미등기 여부 확인
② 건축물대장 확인
③ 상속관계 확인
④ 상속인 명의 소유권보존등기 신청
⑤ 등기 완료
건물의 최초소유자가 피상속인이 아닌 경우
① 최초소유자 확인
② 협조 가능 여부 확인
③ 소유권보존등기 진행
④ 소유권이전등기 진행
최초소유자의 협조가 불가능한 경우
① 전소유자 또는 상속인 조사
② 소유권이전등기절차 이행청구소송
③ 승소판결 확보
④ 판결에 따른 등기 진행
7️⃣ 상속인이 여러 명인 경우
배우자와 자녀가 공동상속인이라면 공동명의로 등기를 할 수 있습니다.
또는 상속재산분할협의를 통해 배우자 단독 명의 또는 특정 상속인 단독 명의로 등기를 진행할 수도 있습니다.
미성년 자녀가 있는 경우에는 특별대리인 선임이 필요한지 검토해야 합니다.
8️⃣ 취득세는 어떻게 되나요?
상속에 따른 부동산 취득은 원칙적으로 취득세 신고 대상입니다.
다만 일반 매매와 세율이 다르며 상속에 따른 특례가 적용될 수 있으므로
사전에 확인하는 것이 좋습니다.
9️⃣ 자주 발생하는 실수
① 건물의 최초소유자를 확인하지 않는 경우
② 망인 명의 보존등기가 반드시 필요하다고 오해하는 경우
③ 건축물대장과 실제 건물이 다른 경우
④ 상속관계 서류가 누락된 경우
⑤ 취득세 신고를 놓치는 경우
⑥ 최초소유자의 협조 여부를 확인하지 않는 경우
🔟 자주 묻는 질문
Q. 미등기주택도 상속등기가 가능한가요?
가능합니다.
다만 건물의 최초소유자가 누구인지에 따라 절차가 달라집니다.
Q. 망인 명의로 먼저 보존등기를 해야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
건물의 최초소유자가 망인이라면 상속인이 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
Q. 상속인 한 사람 앞으로만 등기할 수 있나요?
상속재산분할협의가 이루어진 경우 가능합니다.
Q. 최초소유자가 사망한 경우에는 어떻게 하나요?
전소유자의 상속인을 상대로 소유권이전등기절차 이행청구의 소를 제기하여 판결을 받은 후 등기를 진행하는 방법을 검토할 수 있습니다.
11. 꼭 확인해야 할 체크리스트
① 건물의 최초소유자는 누구인가?
② 건축물대장이 존재하는가?
③ 최초소유자의 협조가 가능한가?
④ 상속관계 서류는 준비되었는가?
⑤ 상속재산분할협의가 필요한가?
⑥ 미성년 상속인이 있는가?
⑦ 취득세 신고는 완료했는가?
마무리
배우자가 사망한 후 미등기주택을 상속받는 경우에는 일반적인 상속등기와
달리 건물의 최초소유자가 누구인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
건물의 최초소유자가 피상속인이라면 상속인이 직접 자신의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있지만
, 최초소유자가 다른 사람인 경우에는 보존등기와 소유권이전등기 또는 소송절차가 필요할 수 있습니다.
따라서 미등기주택은 등기 신청 전에 권리관계를 정확히 확인하고 절차를 진행하는 것이 중요합니다.