"등기부등본을 떼어봤는데 무슨 말인지 하나도 모르겠어요."
"갑구와 을구는 무엇이 다르고, 근저당은 어디에서 확인하나요?"
부동산을 매매하거나 전세 계약을 앞두고 있다면
반드시 확인해야 하는 서류가 부동산 등기부 입니다.
하지만 처음 보는 사람에게는 표제부, 갑구, 을구 라는 용어부터 어렵게 느껴집니다.
특히 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등이 기재되어 있다면
권리관계와 우선순위를 정확히 확인해야 예상치 못한 피해를 예방할 수 있습니다.
이번 글에서는 부동산 등기부의 표제부·갑구·을구의 의미와 보는 방법, 우선순위 확인 방법 까지 쉽게 설명드리겠습니다.
1️⃣ 부동산 등기부란?
부동산 등기부는 부동산의 표시와 소유관계, 담보권 등 권리관계를 공시하는 공적 장부 입니다.
등기부를 보면 다음 내용을 확인할 수 있습니다.
① 부동산의 주소와 면적
② 현재 소유자
③ 근저당권 설정 여부
④ 가압류·압류 여부
⑤ 전세권 등 권리관계
부동산 거래 전 반드시 확인해야 하는 가장 중요한 서류입니다.
2️⃣ 등기부는 어떻게 구성될까요?
등기부는 크게 세 부분으로 나누어집니다.
① 표제부
② 갑구
③ 을구
각 부분마다 확인해야 하는 내용이 다릅니다.
3️⃣ 표제부 보는 방법
표제부는 부동산의 물리적 현황 을 나타냅니다.
확인할 사항은 다음과 같습니다.
① 소재지
② 지번
③ 건물 구조
④ 면적
⑤ 층수
⑥ 집합건물인 경우 전유부분과 대지권
매매계약서의 주소와 등기부상의 표시가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
4️⃣ 갑구 보는 방법
갑구는 소유권에 관한 사항 이 기재됩니다.
대표적으로 다음 내용을 확인합니다.
① 현재 소유자
② 소유권 이전 이력
③ 가압류
④ 압류
⑤ 가처분
⑥ 경매개시결정
가장 마지막에 기재된 소유자가 현재 소유자입니다.
또한 가압류나 압류가 있다면 거래 전에 반드시 해결 여부를 확인해야 합니다.
5️⃣ 을구 보는 방법
을구는 소유권 외의 권리 가 기재됩니다.
대표적으로
① 근저당권
② 저당권
③ 전세권
④ 지역권
⑤ 지상권
등이 기재됩니다.
특히 금융기관의 담보대출은 대부분 근저당권 으로 설정됩니다.
6️⃣ 갑구와 을구의 차이
쉽게 구분하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 |
| 을구 | 소유권 외 권리(근저당권·전세권 등) |
집 주인이 누구인지 확인하려면 갑구
은행 대출이나 담보권을 확인하려면 을구 를 보면 됩니다.
7️⃣ 우선순위는 어떻게 확인할까요?
많은 분들이 갑구가 을구보다 먼저 우선한다 고 오해하는 경우가 있습니다.
하지만 갑구와 을구는 등기사항을 구분해 놓은 것일 뿐,
우선순위는 갑구·을구의 구분이 아니라 '접수일자와 접수번호'에 따라 결정되는 것이 원칙 입니다.
즉, 먼저 접수된 권리가 나중에 접수된 권리보다 우선합니다.
예시 1
갑구
순위번호 13 : 매매예약가등기 (2026. 1. 1. 접수)
을구
순위번호 2 : 근저당권설정 (2026. 2. 1. 접수)
매매예약가등기가 먼저 접수되었으므로 매매예약가등기가 우선합니다.
갑구에 기재되어 있다는 이유만이 아니라 접수일자가 더 빠르기 때문 입니다.
예시 2
순위번호 3 : 소유권이전등기 (2026. 2. 1. 접수)
순위번호 2 : 근저당권설정 (2026. 1. 1. 접수)
근저당권이 먼저 접수되었으므로 근저당권이 우선합니다.
비록 소유권이전등기는 갑구에 기재되어 있지만,
을구의 근저당권이 먼저 접수되었다면 그 근저당권은 그대로 존속합니다.
순위번호와 우선순위는 다릅니다.
등기부의 순위번호는 갑구와 을구에서 각각 따로 부여 됩니다.
따라서
갑구 순위번호 3
을구 순위번호 2
라고 해서 갑구 3번이 을구 2번보다 먼저이거나 나중이라고 판단해서는 안 됩니다.
반드시 접수일자와 접수번호 를 비교하여 우선순위를 판단해야 합니다.
8️⃣ 집합건물과 일반건물은 무엇이 다를까요?
아파트, 오피스텔, 빌라와 같은 집합건물 은 전유부분과 대지권이 함께 표시됩니다.
반면 일반 단독주택은 건물등기와 토지등기를 각각 확인해야 하는 경우가 많습니다.
집합건물은 대지권이 정상적으로 등기되어 있는지도 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
9️⃣ 이런 등기는 주의하세요
등기부에서 다음과 같은 권리가 있다면 주의해야 합니다.
② 가압류
③ 압류
④ 가처분
⑤ 경매개시결정등기
⑥ 신탁등기
특히 신탁등기가 있는 부동산은 소유자와 신탁회사가 다를 수 있으므로 일반 부동산보다 권리관계 확인이 더욱 중요합니다.
🔟 자주 묻는 질문
Q. 갑구에 아무 내용이 없으면 안전한가요?
아닙니다.
을구의 근저당권이나 전세권도 반드시 함께 확인해야 합니다.
Q. 을구가 비어 있으면 대출이 없는 건가요?
현재 등기된 담보권은 없는 것으로 볼 수 있지만, 말소 여부 등도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 등기부는 언제 발급받아야 하나요?
계약 직전 한 번, 잔금 지급 직전 한 번 다시 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 접수번호가 중요한 이유는 무엇인가요?
접수번호와 접수일자는 권리의 우선순위를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.
11. 꼭 확인해야 하는 체크리스트
부동산 계약 전에는 다음 사항을 확인하세요.
① 표제부의 주소와 면적
② 갑구의 현재 소유자
③ 가압류·압류 여부
④ 을구의 근저당권 설정 여부
⑤ 접수일자와 접수번호
⑥ 집합건물이라면 대지권 표시 여부
마무리
부동산 등기부는 표제부, 갑구, 을구 만 제대로 이해해도 대부분의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
특히 갑구에서는 소유권 , 을구에서는 근저당권 등 담보권 ,
그리고 접수일자와 접수번호를 통한 우선순위 를 함께 확인해야 안전한 거래가 가능합니다.
매매나 전세계약을 앞두고 있다면 계약 전에 반드시 최신 등기부를 발급받아 권리관계를 확인하고,
이해하기 어려운 내용이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.