부동산을 가족에게 이전하려고 하는데 증여로 해야 할지, 상속으로 해야 할지,
이혼 재산분할로 이전해야 할지 고민되시나요?
같은 부동산이라도 이전 원인에 따라 절차, 필요서류, 취득세가 모두 다릅니다.
특히 증여는 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 크게 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
이번 글에서는 증여·상속·이혼 재산분할에 따른 부동산 이전절차와 취득세, 필요서류 를 한 번에 정리해 드리겠습니다.
1️⃣ 증여에 의한 부동산 이전절차
증여는 살아 있는 사람이 자신의 재산을 무상으로 다른 사람에게 이전하는 것을 말합니다.
진행 절차
① 증여계약 체결
② 취득세 신고 및 납부
③ 증여세 신고(해당하는 경우)
④ 국민주택채권 매입
⑤ 소유권이전등기 신청
⑥ 등기 완료
필요서류
증여계약서
증여자 인감증명서
증여자 가족관계증명서(상세)
증여자 인감도장
등기필정보(등기권리증)
증여자 주민등록초본(주소변동포함)
수증자 주민등록등본
수증자 가족관계증명서(상세)
수증자 도장
토지·건축물대장
취득세 납부영수증
취득세
증여에 따른 부동산 취득세는 **원칙적으로 3.5%**입니다.
다만 주택을 증여받는 경우에는 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다.
또한 부담부증여는 일반 증여와 세금 계산 방식이 다르므로 별도의 검토가 필요합니다.
2️⃣ 상속에 의한 부동산 이전절차
상속은 피상속인이 사망하면서 상속인에게 재산이 이전되는 경우입니다.
① 사망신고
② 상속인 확정
③ 상속재산 조사
④ 상속재산분할협의(필요한 경우)
⑤ 취득세 신고
⑥ 상속등기 신청
⑦ 등기 완료
피상속인 기본증명서
피상속인 가족관계증명서등일체
피상속인 말소 주민등록초본
제적등본
상속인 가족관계증명서
상속인 주민등록등본 또는 초본
상속재산분할협의서(협의하는 경우)
상속인 인감증명서
등기신청서
농지 : 2.3%
주택 : 2.8%
무주택자가 주택을 상속받는 경우 : 0.8%(2% 감면)
그 외 부동산 : 2.8%
상속등기는 공동상속으로 등기하거나 상속재산분할협의를 통해 특정 상속인 앞으로 이전할 수 있습니다.
3️⃣ 이혼 재산분할에 따른 이전절차
협의이혼 또는 재판이혼 과정에서 배우자에게 부동산을 이전하는 경우입니다.
재산분할은 혼인 중 공동으로 형성한 재산을 나누는 것이므로 일반적인 증여와는 법적 성격이 다릅니다.
① 협의이혼 또는 재판이혼
② 재산분할협의서 작성 또는 판결 확정
③ 취득세 신고 및 납부
혼인관계증명서(상세) 또는 이혼판결문,확정증명,송달증명
재산분할협의서(협의이혼인 경우)
이전받는 배우자의 주민등록등본,혼인관계증명서(상세),가족관계증명서(상세)
이전하는 배우자의 인감증명서,혼인관계증명서(상세),가족관계증명서(상세),주민등록초본(주소변동포함)
인감도장
재산분할에 따른 부동산 취득세는 **1.5%**입니다.
다만 정당한 재산분할은 원칙적으로 증여세 대상이 아니며 , 재산분할을 가장한 증여는 증여세가 과세될 수 있습니다.
4️⃣ 취득세 한눈에 비교
※ 지방교육세, 농어촌특별세 등이 추가될 수 있으며 실제 세액은 부동산 종류와 취득 시기에 따라 달라질 수 있습니다.
5️⃣ 자주 묻는 질문
Q. 부모님이 살아계실 때 집을 받으면 모두 증여인가요?
네. 생전에 무상으로 이전받는 경우에는 원칙적으로 증여입니다.
Q. 조정대상지역 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세는 얼마인가요?
원칙적으로 **12%**의 취득세가 적용됩니다.
비조정대상지역은 공시가격이 3억 원 이상이라도 일반적으로 **3.5%**가 적용됩니다.
Q. 상속으로 집을 받으면 취득세가 감면되는 경우도 있나요?
무주택자가 주택을 상속받는 경우에는 일정 요건을 충족하면 **0.8%**의 세율이 적용될 수 있습니다.
Q. 이혼 재산분할은 증여세가 나오나요?
정당한 재산분할은 원칙적으로 증여세 대상이 아닙니다. 다만 재산분할을 가장한 증여는 과세될 수 있습니다.
마무리
증여, 상속, 이혼 재산분할은 모두 부동산 명의를 이전하는 절차이지만
절차와 필요서류, 취득세가 모두 다릅니다.
특히 증여는 조정대상지역 여부와 공시가격 3억 원 이상인지 ,
상속은 상속인 구성과 감면 여부 , 재산분할은 협의 내용과 세법상 요건 을
정확히 검토해야 안전하게 이전등기를 마칠 수 있습니다.