"경매에서 직접 낙찰받았는데 매각대금을 모두 납부해야 하나요?"
"근저당권자나 임차인도 차액만 납부할 수 있나요?"
부동산 경매에서 채권자나 일정한 권리를 가진 사람이 직접 부동산을 낙찰받는 경우에는
배당받을 금액과 매각대금을 상계하여 차액만 납부할 수 있는 제도 가 있습니다.
이를 매각대금 상계신청(차액지급신고) 이라고 합니다.
상계신청을 하면 일시적으로 큰 금액을 준비해야 하는 부담을 줄일 수 있지만,
신청 대상과 신청기한을 놓치면 이용할 수 없으므로 반드시 절차를 알아두어야 합니다.
1️⃣ 매각대금 상계신청이란?
매각대금 상계신청이란 배당받을 채권자가 직접 경매목적물을 낙찰받은 경우
배당받을 금액만큼 매각대금에서 공제하고 차액만 납부하는 제도 입니다.
예를 들어,
낙찰가 : 5억 원
배당받을 금액 : 2억 원
이라면 실제 납부금액은 3억 원 입니다.
2️⃣ 누가 상계신청을 할 수 있나요?
다음과 같이 배당받을 권리가 있는 채권자 가 직접 낙찰받은 경우 가능합니다.
① 근저당권자
② 저당권자
③ 압류채권자
④ 배당요구를 한 임차인
⑤ 그 밖에 배당받을 채권자
다만 실제로 배당받을 수 있는 채권의 범위 내에서만 상계가 가능합니다.
3️⃣ 임차인도 상계신청이 가능한가요?
가능합니다.
다만 모든 임차인이 가능한 것은 아닙니다.
다음 요건을 갖춘 경우가 대표적입니다.
배당요구를 한 임차인
우선변제권이 있는 임차인
실제 배당받을 금액이 있는 임차인
배당받을 금액이 없다면 상계신청도 할 수 없습니다.
4️⃣ 근저당권자가 낙찰받으면 어떻게 되나요?
가장 많이 이용되는 사례입니다.
근저당권 채권액 : 3억 원
낙찰가 : 4억 원
이라면 배당받을 3억 원을 상계하고 나머지 1억 원만 납부 하면 됩니다.
5️⃣ 상계신청은 언제 해야 하나요?
경매 낙찰대금 상계신청 기간은 낙찰일(매각기일)부터 매각허가결정기일이 종료되기 전까지 입니다.
통상 매각결정기일은 낙찰일로부터 약 1주일 후 열리므로 실무에서는 낙찰 직후 또는 낙찰 후 1주일 이내 상계신청서를 제출하는 것이 가장 안전합니다.
기한을 넘기면 원칙적으로 상계신청이 인정되지 않습니다.
6️⃣ 상계신청 절차
① 경매 낙찰
② 매각대금 상계신청서 제출
③ 차액지급신고서 제출
④ 매각허가결정기일
⑤ 매각허가결정 확정
⑥ 법원의 매각대금 지급기한 지정
⑦ 차액만 납부
⑧ 소유권이전등기 촉탁
7️⃣ 상계신청을 놓친 경우 구제받을 수 있나요?
원칙적으로 구제가 어렵습니다.
상계신청은 매각허가결정기일 종료 전까지 하여야 하므로 이후에는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않습니다.
따라서 상계가 가능한 채권자는 낙찰 직후 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.
8️⃣ 상계신청을 하지 못해 낙찰을 포기하면 어떻게 되나요?
상계신청을 하지 못하여 매각대금 전액을 준비하지 못한 경우에는 매각대금을 납부하지 않아 낙찰을 포기 하는 사례가 있습니다.
이 경우
매각대금 미납 처리
입찰보증금 몰수
재매각 실시
라는 절차가 진행됩니다.
또한 매각대금을 납부하지 않은 매수인은 해당 재매각절차에 다시 입찰할 수 없습니다.
9️⃣ 낙찰을 포기해도 배당은 받을 수 있나요?
배당받을 채권자의 지위는 그대로 유지됩니다.
매수인의 지위만 상실될 뿐 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 재매각이 이루어진 후에도 여전히 배당채권자로서 배당을 받을 수 있습니다.
다만 재매각 가격에 따라 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
🔟 상계신청 시 주의사항
상계신청은 매각허가결정기일 종료 전까지 해야 합니다.
실제 배당받을 채권이 있어야 합니다.
배당금액을 초과하여 상계할 수 없습니다.
부족한 차액은 법원이 지정한 기한 내 납부해야 합니다.
신청기한을 놓치면 사후 구제가 어렵습니다.
매각대금을 납부하지 않으면 입찰보증금이 몰수되고 재매각에 다시 입찰할 수 없습니다.
11. 자주 묻는 질문
Q. 일반 낙찰자도 상계신청이 가능한가요?
아닙니다.
배당받을 채권이 없는 일반 매수인은 상계신청을 할 수 없습니다.
Q. 임차인도 상계신청이 가능한가요?
배당요구를 하여 실제 배당받을 권리가 인정되는 경우 가능합니다.
Q. 상계신청을 놓쳤는데 나중에 신청할 수 있나요?
원칙적으로 어렵습니다.
Q. 낙찰을 포기하면 채권도 없어지나요?
채권자의 지위는 그대로 유지되므로 재매각 후에도 배당을 받을 수 있습니다.
Q. 재매각에 다시 입찰할 수 있나요?
매각대금을 납부하지 않은 매수인은 해당 재매각절차에 다시 입찰할 수 없습니다.
12. 상계신청서 또는 차액지급신고서 작성 예시
매각대금 상계신청서
사건번호 : 20○○타경 ○○○○ 부동산임의(강제)경매
채권자 : ○○○
채무자 : ○○○
소유자 : ○○○
매수인 : ○○○
신청취지
매수인은 위 사건의 배당채권자로서 경매목적 부동산의 매수인이므로
민사집행법 제143조 제2항에 따라 배당받을 금액과 매각대금을 상계하여 차액만 납부할 수 있도록 허가하여 주시기 바랍니다.
20○○년 ○○월 ○○일
신고인(매수인) ○○○ (인)
전화번호 : ○○○-○○○○-○○○○
○○지방법원 귀중
13. 실무상 제출서류
상계신청 시 일반적으로 다음 서류를 준비합니다.
① 매각대금 상계신청서
② 차액지급신고서
③ 채권을 증명하는 서류(근저당권 설정계약서, 집행권원 등)
④ 신분증
⑤ 법인인 경우 법인등기사항증명서, 법인인감증명서
⑥ 대리인이 신청하는 경우 위임장
사건의 종류나 법원에 따라 추가 서류를 요구할 수 있으므로 제출 전에 담당 집행법원에 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
매각대금 상계신청은 채권자나 일정한 권리를 가진 임차인이 직접 낙찰받는 경우
배당받을 금액만큼 매각대금과 상계하여 차액만 납부할 수 있는 매우 유용한 제도 입니다.
다만 상계신청은 낙찰일부터 매각허가결정기일 종료 전까지 해야 하며, 기한을 놓치면 원칙적으로 사후 구제가 어렵습니다.
또한 매각대금을 납부하지 않으면 입찰보증금이 몰수되고 재매각절차에 다시 입찰할 수 없는 불이익이 발생하지만,
채권자의 지위는 유지되므로 재매각 후에도 배당을 받을 수 있습니다.
경매에서 직접 낙찰을 계획하고 있다면 상계신청 가능 여부와 신청기한을 반드시 확인하여 불필요한 자금 부담을 줄이시기 바랍니다.