“부모님 집이 미등기인데 상속등기 가능한가요?”
“등기가 없어도 상속을 받을 수 있나요?”
결론부터 보면
미등기 부동산이라도 상속 자체는 가능하지만, 바로 상속등기를 진행하는 것이 아니라
소유권보존등기 절차를 먼저 검토해야 하는 경우가 많습니다.
핵심 기준은
해당 부동산의 소유권을 먼저 확정(보존등기)할 수 있는지 여부입니다.
핵심 3가지
① 미등기 부동산도 상속 자체는 가능
② 경우에 따라 소유권보존등기 선행 필요
③ 보존등기 이후 상속등기로 소유권 이전 진행
특히 미등기 상태에서는 등기부 자체가 없는 구조이기 때문에,
“상속등기”보다 먼저 소유권을 어떤 방식으로 확정할지가 핵심 쟁점이 됩니다.
오늘은 미등기 주택 상속 시 보존등기부터 상속등기까지의 전체 흐름을 정리합니다
1️⃣ 핵심 원칙 (가장 중요)
실무에서 가장 중요한 기준은 하나입니다.
사망한 사람은 등기권리자가 될 수 없습니다.
따라서 원칙적으로
피상속인(망인) 명의 소유권보존등기 불가능
사망자 명의로 신규 보존등기 진행 불가
즉, 망인 명의 보존등기는 기본적으로 허용되지 않습니다.
2️⃣ 상속인이 바로 보존등기 가능한가?
여기서부터는 건물 취득 경위에 따라 달라집니다.
3️⃣ 건물을 직접 건축한 경우
피상속인이 직접 건물을 신축한 경우에는
원시취득자로 인정될 가능성 있음
상속인은 권리 승계인 지위 인정 가능
이 경우에는
상속인 명의 소유권보존등기 가능
실무상 일반적으로 인정되는 유형입니다.
4️⃣ 가장 문제가 되는 경우 (중요)
실무에서 가장 많이 문제되는 유형입니다.
미등기 건물을 매매로 취득한 경우입니다.
망인이 직접 건축한 것이 아님
타인으로부터 매수했지만 미등기 상태 유지
5️⃣ 왜 문제가 되는가
핵심 구조는 다음과 같습니다.
망인은 최초 소유자가 아님
원시취득 구조도 아님
따라서
상속인 명의 보존등기 진행이 어려운 경우 발생
6️⃣ 해결 방법 (핵심)
이 경우 접근 방식은 보존등기가 아니라 이전등기 구조입니다.
권리 구조는 다음과 같습니다.
최초소유자
→ 매매
피상속인(망인)
→ 상속
상속인
최초소유자 또는 그 상속인 상대
매매를 원인으로 소유권이전등기 검토 필요
7️⃣ 실무 핵심 포인트
핵심은 다음입니다.
이 사안은 보존등기 문제가 아니라 이전등기 문제입니다.
권리관계 재구성이 필요한 사안
사실관계 확인이 핵심
필수 확인 요소
건축 경위
매매계약 존재 여부
최초소유자 특정 가능 여부
점유 및 사용 관계
관련 서류 및 세금 자료
8️⃣ 핵심 정리
최종 정리입니다.
망인 명의 보존등기 원칙적으로 불가
직접 건축한 경우 보존등기 가능성 있음
매매 취득 미등기 건물은 보존등기 어려움
이 경우 이전등기 구조로 판단