“부동산 담보대출은 전부 근저당으로 진행되나요?”
“담보신탁은 어떤 구조인가요?”
결론부터 보면
부동산 담보대출은 일반적으로 근저당권 설정으로 진행되지만, 경우에 따라 담보신탁 방식으로도 설정될 수 있습니다.
즉, 담보대출은 하나의 방식이 아니라
‘근저당 vs 담보신탁’ 두 가지 구조로 나뉘는 담보 설정 방식입니다.
핵심 기준은 단 하나입니다.
‘근저당권 설정인지, 담보신탁 구조인지’입니다.
담보 설정 핵심 차이 3가지
① 근저당권 = 채무 담보를 위한 권리 설정
② 담보신탁 = 신탁회사 명의로 소유권 이전 후 담보 제공
③ 해지·말소 방식 및 절차가 서로 다름
그래서 담보대출은 “같은 대출 구조”처럼 보이지만
법적으로는 전혀 다른 권리 구조가 형성됩니다.
1️⃣ 담보신탁이란?
담보신탁이란
부동산 소유자가 신탁회사에 소유권을 이전하고
금융기관이 우선수익권으로 담보를 확보하는 구조입니다.
① 근저당 설정이 아닌 “소유권 이전 구조”
② 등기부상 소유자는 신탁회사로 변경
등기 형태
소유권이전(신탁)
신탁원부 작성
2️⃣ 담보신탁 해지 절차
대출금을 전액 상환하면
담보신탁을 해지하고 원소유자로 복귀합니다.
절차는 다음과 같습니다.
① 대출금 전액 상환
② 우선수익자 동의 확보
③ 신탁회사 해지 처리
④ 소유권이전등기 신청
⑤ 원소유자 명의 복귀 완료
3️⃣ 담보신탁 해지 시 필요서류
신탁회사(수탁자) 서류
① 해지증서 (검인)
② 위임장
③ 등기권리증
④ 법인 인감증명서
⑤ 법인등기사항전부증명서
금융기관(우선수익자) 서류
① 우선수익자 동의서
② 인감증명서
전제 조건
대출 상환 완료 후 동의서 발급 가능
4️⃣ 실무 핵심 주의사항
① 담보신탁 설정 시 소유권은 신탁회사로 이전됨
② 해지 시 금융기관 동의 필수
③ 해지 후 소유권이전등기까지 완료해야 복귀 완성
핵심
“해지 = 종료”가 아니라
“등기 완료 = 권리 복귀 완료”입니다.